Аннотированный неофициальный перевод с турецкого языка
информации, содержащейся на сайте МИД Турции

 

РУКОВОДСТВО ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН, 
ПРИОБРЕТАЮЩИХ НЕДВИЖИМОСТЬ В ТУРЦИИ

 

Данное руководство предназначено для иностранцев, приобретающих недвижимость в нашей стране, с целью оградить их от всевозможных возникающих проблем. При этом Руководство не несет функцию профессионального консультирования.

  • Юридические основания

Согласно статье 35 поправки № 6302 к Закону о земельном кадастре № 2644 (Tapu Kanunu), вступившего в силу в мае 2012 года, при приобретении иностранными физическими лицами недвижимости правило взаимности, действовавшее ранее, отменено. Для того чтобы выяснить, имеете ли Вы право приобретать недвижимость в Турции, обратитесь в Посольство или Генеральное консульство Турецкой Республики в вашей стране или в дипломатическое представительство вашей страны в Турции 1.
Для того чтобы иностранные граждане при приобретении недвижимости в нашей стране не понесли убытки, им необходимо внимательно ознакомиться с нижеследующей информацией.

  • Договор купли-продажи должен быть оформлен официально

Согласно действующему законодательству Турецкой Республики официальные договоры купли-продажи заключаются в Кадастровом управлении. Возможно также заключение и подписание «предварительного договора купли-продажи» (“satış vaadi sözleşmesi”) в присутствии нотариуса.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть официально зарегистрирован в Кадастровом управлении.

  • Ограничения для иностранных граждан при приобретении недвижимости в Турции

3.1. Согласно ограничениям, установленным действующим законодательством страны, иностранные граждане имеют право приобретать жилую или коммерческую недвижимость. Однако суммарная площадь приобретаемых объектов недвижимости на всей территории Турции не должна превышать 30 гектаров. 
3.2. Иностранным гражданам до момента переоформления недвижимости на свое имя необходимо получить разрешение военного ведомства данного региона. Согласно действующему законодательству продажа иностранным гражданам объектов недвижимости, расположенных вблизи стратегических военных объектов, запрещена. Поэтому до заключения каких-либо соглашений с владельцами недвижимости и оплаты ее стоимости рекомендуется уточнить расположение данной недвижимости относительно стратегических военных объектов.
4. Практическая информация 
4.1. Для подачи заявления о купле-продаже недвижимости иностранным гражданам необходимо представить в Кадастровое управление следующие документы:

  • Удостоверение личности или паспорт 2;
  • Вид на жительство, выданный управлением безопасности МВД Турции на основании приобретения недвижимости 3;
  • Оригинал и перевод полученной за границей доверенности, необходимой для процедуры продажи и переоформления недвижимости; либо доверенность, составленную и заверенную турецким нотариусом 4;

4.2. До заключения договора купли–продажи в Кадастровом управлении необходимо уточнить наличие ограничений  имущественных прав владельца недвижимости, наличие ипотеки или каких-либо других обременений.
4.3. Не следует производить оплату и подписывать договоры, накладывающие определенные юридические и материальные обязательства, до того, как будет получено подтверждение регистрации данного объекта недвижимости в Кадастровом управлении.
4.4. Не следует производить оплату, заключать какие–либо соглашения или подписывать договоры с продавцами, как частными, так и юридическими лицами, не будучи уверенными в серьезности и надежности последних.


Возникающие конфликты или разногласия между сторонами, должны решаться в судебном порядке. Турецкое Министерство иностранных дел или зарубежные дипломатические представительства Турецкой Республики не имеют права вмешиваться в судебные разбирательства 5.

 

Примечания переводчика:
1. Российские граждане имеют такое право.
2. А также нотариальный перевод копии документа, удостоверяющего личность в 1-м экз., две фотографии заявителя и налоговый номер заявителя. Для получения более подробной информации необходимо обращаться в Кадастровое управление по месту приобретения недвижимости.
3. Согласно изменениям в Законе о земельном кадастре от мая 2012 года российским гражданам для подачи прошения о приобретении недвижимости в этом нет необходимости.
4. В случае если личное присутствие иностранного гражданина при любых видах сделок с недвижимостью не возможно, обязательно наличие доверенности, составленной и заверенной турецким нотариусом либо официальными представительствами Турецкой Республики в Вашей стране. Для получения более подробной информации необходимо обращаться в Кадастровое управление по месту приобретения недвижимости.
5. Данное положение распространяется и на дипломатические представительства и консульские учреждения Российской Федерации на территории Турции.

 

Полезные советы российским гражданам, намеревающимся приобрести недвижимость в Турции

 

В связи с частыми обращениями в Генеральное консульство России в Анталье российских граждан, планирующих приобрести недвижимость в Турции, а также с учетом имеющих место многочисленных инцидентов, связанных с мошенническими действиями недобросовестных риэлторов и преступных групп, по просьбе Генерального консульства турецкие адвокаты высказали следующие полезные советы с тем, чтобы огородить российских граждан от неблаговидных действий вышеназванных кругов.

Неофициальный перевод с турецкого языка

 

ЗАКОН О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ 
В ЗАКОН О СОБСТВЕННОСТИ И В ЗАКОН О КАДАСТРЕ

(Закон № 6302принят03.05.2012 г.)

Статья 1. Статья 35 Закона о собственности №2644 от 22.12.1934 г. изменена следующим образом.

«Статья 35. При условии соблюдения Закона и интересов страны и с учетом развития двусторонних отношений иностранные граждане стран, определенных Советом Министров, имеют право приобретать недвижимость на территории Турции. Общая площадь приобретаемой в стране недвижимости не должна превышать тридцати гектаров и десяти процентов от площади одной провинции (области). Совет Министров может принимать решение об увеличении общей приобретаемой площади не более чем в два раза.

Коммерческие организации, имеющие статус юридического лица, организованные за пределами страны и в соответствии с законодательством своей страны, имеют право приобретать недвижимость при соблюдении особых законодательных постановлений. Данная недвижимость не может быть заложена иностранным физическим лицам. Законодательные ограничения будут оговорены в настоящей статье.

Кабинет Министров, исходя из различных параметров (таких, как страна происхождения, личность, намерения лица, приобретающего недвижимость, а также географическое положение, период владения, величина, вид, площадь, стоимость приобретаемой недвижимости и др.) и руководствуясь интересами страны, может определять, ограничивать полностью или частично приостанавливать либо полностью запрещать приобретение недвижимости иностранным физическим и иностранным юридическим лицам.

Иностранные физические лица и коммерческие организации, имеющие статус юридического лица и организованные в соответствии с законодательством своей страны, в случае приобретения недвижимости без застройки обязаны в течение не более двух лет предоставить в соответствующие инстанции проект застройки данной недвижимости. В данном проекте Министерством определяются и утверждаются сроки начала и завершения строительства, после чего документация направляется в Кадастровое управление для регистрации в реестре. Реализация утвержденного проекта в указанные сроки будет контролироваться Министерством.

Военные зоны, военные зоны безопасности и стратегические объекты в течение максимум одного года с момента вступления в силу данного Закона должны быть указаны на карте, изменение же координат должно быть указано не позднее, чем в течение одного месяца с момента проведения данных изменений Министерством обороны. Министерством внутренних дел совместно с Кадастровым управлением согласно поправкам к Закону должна быть подготовлена карта координат с указанными на ней особыми зонами безопасности, после чего информация направляется в Министерство. В соответствии с данной статьей Закона Кадастровое управление по истечении одного года с момента вступления в силу настоящего Закона, в своих действиях будет руководствоваться представленными данными.

Если эксплуатация приобретенной недвижимости, вопреки предписаниям данной статьи, противоречит заявленной цели использования или же проект застройки не реализован в указанные сроки, или же путем получения наследства были нарушены ограничения, прописанные в первой части данной статьи, то Министерство финансов обязует собственников указанной недвижимости в течение одного года продать либо передать право собственности на данную недвижимость. В случае нереализации в течение года процедуры продажи или передачи недвижимости, будет проведена принудительная продажа недвижимости и ее стоимость возвращена владельцу».

Статья 2. Статья 36 Закона о собственности №2644 изменена следующим образом.

«Статья 36. За исключением лиц, упомянутых в статье 28 Закона о турецком гражданстве № 5901 от 29.05.2009 г., имеют право приобретать и использовать недвижимость иностранные физические лица либо иностранные юридические лица, учрежденные и зарегистрированные по законам своей страны, или созданные в Турции международные организации, являющиеся собственниками юридических лиц, пай иностранных инвесторов которых составляет более 50%, или же в правлении которых иностранные инвесторы составляют большинство и для прописанного вида деятельности в основном уставе которых предусматривается приобретение недвижимости.

При продаже прямым или косвенным образом с передачей 50% или более уставного капитала юридических лиц, организованных в Турции и определенных в первом пункте, являющихся прямым или косвенным образом компаньонами другой фирмы, число иностранных вкладчиков которой составляет 50% или более; либо являющихся собственниками местной недвижимости, при этом пай иностранных инвесторов в уставном фонде которых составляет 50% или более; вступают в силу те же основные правила.

Согласно положениям Закона о закрытых военных зонах и зонах безопасности № 2565 от 18.12.1981 г. вышеуказанным юридическим лицам при приобретении недвижимости в военных зонах и зонах безопасности необходимо получить разрешение от руководства Генерального штаба или руководства ставки командования; для приобретения недвижимости в районе особых зон безопасности необходимо получение разрешения в губернаторстве. Основанием для выполнения положений данной статьи является сохранение интересов безопасности страны.

Юридические лица, не перечисленные выше, с иностранным уставным капиталом подпадают под те же ограничения и обладают теми же правами, что и юридические лица, организованные иностранными гражданами с местным уставным капиталом.

Недвижимое имущество, расположенное в зонах промышленного производства, зонах технологического развития, специальных инвестиционных зонах (таких, как зоны свободной торговли) и приобретенное вышеуказанными кампаниями в рамках обналичивания залога, или возникшее при слиянии или разделе компаний, согласно действующему законодательству в течение определенного периода времени должно быть продано либо передано другим лицам. Однако, согласно Закону о банковской деятельности № 5411 от 19.10.2005 г. недвижимость, полученная в качестве залога банковского кредита либо оплаты задолженностей, не подпадает под действие данного Закона.

Процесс регистрации приобретения описанного в этой статье недвижимого имущества рассматривается губернаторством в течение определенного периода времени.

Если приобретенное недвижимое имущество использовалось в нарушение действующего законодательства и положений данной статьи, то в течение периода времени, определенного Министерством финансов, будет сделана оценка недвижимости, согласно которой у владельца будет произведено ее принудительное отчуждение.

Процедуры исполнения и реализации настоящей статьи, после согласования ее в соответствующих организациях и учреждениях, будут определены Министерством экономики».

Статья 3. Дополнительные статьи к Закону № 2644

«Дополнительная статья 1. В случае отсутствия наследников в течение двух лет после смерти владельца недвижимости дирекция Кадастрового управления передает документы о наследстве в судебные органы. В соответствии с документацией Кадастрового управления о наследстве данная недвижимость будет перерегистрирована как государственная собственность. Кадастровое управление в рамках данной процедуры освобождается от любых налогов и пошлин».

Статья 4. Подпункт (с) пункта (b) параграфа 1 Статьи 13 Закона о кадастре № 3402 от 21.06.1987 г. изменен следующим образом.

(с) При отсутствии в течение двадцати лет каких-либо записей о владельце недвижимости либо отсутствии возможности достоверно установить личность владельца недвижимости в реестре будет сделана запись об отсутствии возможности обозначить кого-либо в статусе владельца».

Статья 5. В данном Законе нижеуказанные статьи вступают в силу:

Статья 6. Исполнение положений данного Закона возлагается на Кабинет Министров.

  • В первую очередь, требуйте уточнить адрес приобретаемой недвижимости. Для этого необходимо обратиться в Отдел кадастра Управления регистрации недвижимости (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü/Kadastro şubesi) по месту нахождения недвижимости. К сожалению, часто случается так, что фактический адрес недвижимости не соответствуют адресу, указанному в договоре, в результате чего покупатель получает недостоверную и неполную информацию о приобретаемой недвижимости, а порой и вовсе может остаться ни с чем.
  • Необходимо обратиться в Управление регистрации недвижимости для проверки сведений о недвижимости. В Управлении регистрации недвижимости содержится вся информация относительно собственника недвижимости, всех существующих обременений, а именно: оформлена ли на недвижимость ипотека, является ли она объектом залога, имеется ли судебное решение об аресте имущества и.т.д. Обращение в Управление регистрации недвижимости дает возможность удостовериться и в том, является ли продавец собственником недвижимости, или имеет ли он нотариально оформленную доверенность от собственника на право осуществить сделку по продаже недвижимости.
  • В случае приобретения недвижимости у застройщика, необходимо затребовать у строительного генподрядчика соглашение о праве перехода к нему части построенной или строящейся недвижимости от собственника земельного участка (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), на территории которого находится или будет находиться недвижимость, изучить обязательства генподрядчика, вытекающие из договора.
  • При оформлении сделки купли-продажи стороны заключают предварительный договор (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi), где продавец подтверждает свое желание продать, а покупатель – приобрести недвижимость. Этот договор подписывается в присутствии сотрудника Управления регистрации недвижимости и заверяется нотариусом. Заключение этого договора, однако, не дает покупателю права оформить свидетельство о регистрации собственности.
  • Далее заключается договор купли-продажи. В соответствии с турецким законодательством, ДОГОВОР, заключенный между продавцом и покупателем без участия сотрудника Управления регистрации недвижимости, НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН и не имеет юридической силы.
  • Если стороны договора – это физические лица, при обращении в Управление регистрации недвижимости они должны иметь при себе удостоверяющие личность документы, по 2 фотографии, в случае если одна из сторон доверяет кому-либо совершить сделку купли-продажи, уполномоченное лицо должно иметь соответствующую доверенность.
  • Если продавец является юридическим лицом, то необходимо получить в Службе торговой регистрации (Ticaret Sicil Memurluğu) выписку, подтверждающую право юридического лица на совершение подобной сделки (yetki belgesi), а также список лиц, имеющих право подписи от имении организации (imza sirküleri).
  • После того, как сотрудник Управления регистрации недвижимости изучит документы, удостоверится в их подлинности, выписываются квитанции на оплату государственной пошлины. Вслед за этим составляется официальный договор купли-продажи, с которым стороны должны ознакомиться и подписать его в присутствии руководителя Управления регистрации недвижимости. Если одна из сторон сделки не умеет читать или писать, то договор зачитывается в присутствии двух свидетелей. Свидетели также требуются в случаях, когда стороны или одна из сторон сделки имеют физические ограничения (глухота, слепота, немота), а также при наличии сомнений в дееспособности участников сделки или при наличии договора о попечительстве. Сотрудники Управления регистрации недвижимости свидетелями выступать не могут. Если какая-либо из сторон сделки не владеет турецким языком, необходимо присутствие профессионального переводчика, имеющего соответствующую лицензию. После того, как свидетельство о регистрации права собственности (Tapu) подписывается руководителем Управления регистрации недвижимости, оно передается покупателю.
  • Помимо изложенного, приобретая недвижимость, необходимо убедиться в отсутствии договора аренды, действующего в отношении предмета сделки, долгов собственника по оплате коммунальных платежей и расходов в счет обслуживания здания, в котором находится недвижимость, получить информацию о размере ежемесячных и других платежей в счет обслуживания здания.
    1. Статья 2 - через три месяца после опубликования Закона;
    2. Все остальные статьи - с момента опубликования Закона.

 
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Яндекс.Метрика